5億ドルのニューヨーク市倉庫複合施設が迫ってくる

May 19, 2023

5 億ドルのブロンクス ロジスティクス センターは、ニューヨーク市最大のプロジェクト現場の 1 つである 14.2 エーカーの敷地内にあります。写真提供: ARCO Design/Build Industrial

ニューヨーク市最大のプロジェクト敷地の 1 つである、5 億ドルのブロンクス物流センターが建設される 14.2 エーカーの敷地は、主に 3 次元パズルとして始まりました。 プロジェクトのリーダーは、着工する前に、どのくらいの土地を取得できるかを調整し、いつそれを占有できるかを交渉し、最終的にはさまざまな潜在的な敷地レイアウトに合わせて設計の繰り返しのサイズを決定する必要がありました。

建設を開始するために必要な柔軟性は、プロジェクトのすべての段階を通じて貫かれる決定的なテーマとなり、サウス ブロンクスのモット ヘブンの境界にある 585,000 平方フィートの 2 階建て倉庫の入居希望者に売り込まれる主な特徴となるでしょう。マンハッタンから数分の距離にあるメルローズ セクション。

この倉庫には、全駐車スペースの 25% を占める電気自動車の充電ステーションと、3 MW の屋上ソーラー パネル アレイが設置されます。 また、拡張可能な 7,000 アンペアの開閉装置システムと高層口径の生命安全技術も備えています。レンダリング提供: ARCO Design/Build Industrial

第 3 四半期に完成予定のこの最先端の施設は、ユーザーが新しい倉庫で利用できるのと同じアメニティ、アクセス、テクノロジーを提供しながら、1 つまたは 2 つの大規模テナントまたは複数の小規模テナントをサポートできるようになります。プロジェクトの主任開発者であるターンブリッジ・エクイティーズのマネジング・プリンシパル、ライアン・ネルソン氏はこう語る。

これらの機能の多くは、近代的な倉庫に適した都市用地を確保するために 2018 年に始まった取り組みの結果である、と彼は言います。 「それは 5 つの物件の集合体でした。まずは最大の物件から始めました。」

当初の 8 エーカーの敷地は主にコンクリートのリサイクル事業で所有され占有されており、他に 2 つのテナントが 7 年間残っており、そのため開発者はパズルの次のピースに進む前に買収交渉を行う必要があった、と彼は言います。 あるテナントが隣接する不動産を所有していたため、この最初の契約が次の契約のきっかけとなった、と彼は付け加えた。

585,000 平方フィートの 2 階建ての施設は、マンハッタンから数分、サウス ブロンクスのモット ヘブン地区とメルローズ地区の境界に位置しています。 レンダリング提供: ARCO Design/Build Industrial

「私たちは、彼らのリースを買い取るだけでなく、彼らの不動産も購入するという形で何かを構築することができました」とネルソン氏は言います。 「私たちは物件ごとに作業を続けました。」

その時までに、ターンブリッジと共同開発主任会社デューン・リアル・エステート・パートナーズは、ARCO Design/Build Industrialを建築家兼請負業者として雇用し、それぞれの組み合わせを計画し始めていた。

「物件の追加を検討しながら、新しい設計を行うことになります」と彼は言います。 「これだけを取得した場合、サイトはどのようにレイアウトされますか?」

5 番目のプロパティにより、最大のサイズと柔軟性が実現したとネルソン氏は言います。 東 149 番街の敷地は 30 フィートの傾斜があるため、チームはトラックがブルックナー高速道路から出て 2 階の荷積みドックに直接移動できる地上入口を追加することができます。

つまり、各フロアに独自の敷地入口と建物へのアクセスを設けることができるということだ、と同氏は付け加えた。 「あの最後の場所は私たちにとって戦略的に大きな重要性を持っていました。」

ARCO 副社長の Alex Edgar 氏は、数か月にわたるデザイン マッピング プロセスが最終的に最適な結果につながったと述べています。

「それはある意味完璧にまとまった」と彼は言う。 「ターンブリッジは、人々にノーと言わせず、既成概念にとらわれずに考え、非常に複雑な取引を作成するという非常に優れた仕事をしました。」

プロジェクトの建築家兼請負業者である ARCO Design/Build Industrial は、開発者がプロ​​ジェクト用地を区画ごとに取得する際に、考えられるレイアウト構成の組み合わせを計画しました。写真提供: ARCO Design/Build Industrial

新しいセンターの立地は特徴的で、マンハッタンから 5 分に位置し、4 つの州間高速道路、はしけで賑わうイースト川、現役の貨物鉄道駅、さまざまな地下鉄駅の近くにあります。

もう 1 つの重要な要素は、都市部の倉庫としては珍しいことです。乗用車、トラック、トレーラー用の 730,000 平方フィートの豊富な従業員用駐車場と顧客用駐車場、および車両保管スペースです。 これには、170,000 平方フィートの屋上駐車場、隣接する建物の 300,000 平方フィート、および全体で 1,500 台のトレーラー ストールを生み出す地上スペースが含まれます。 「これは、ニューヨーク市に来るテナントが通常得られないものに対処するためのもう一つの方法です」とネルソン氏は言います。

この施設には、全駐車スペースの 4 分の 1 に対応する電気自動車充電ステーションや 3 MW の屋上ソーラー パネル アレイなど、その他の最新設備も備えられます。 エドガー氏によると、拡張可能な7,000アンペアの開閉装置システムと高層の生命安全システムも備えているという。

この建物には、標準的な小売および電子商取引の在庫スペース、配送物流業務、エンターテイメントのサウンドステージ、さらには冷蔵倉庫企業など、さまざまなテナントが入居可能であり、市の生鮮食品卸売拠点である近くのハンツポイントのニーズを補完することになる。 「私たちは最大の断面をアピールしようとしました」とネルソン氏は語った。 「これは今日の物流における最も最先端のデザインです。」 開発者は、契約したテナントや見込み客の名前を明らかにしなかった。

この施設の構造設計は現代の倉庫の期待にも適合しており、32 フィートの天井高、広い柱スパン、両フロアで 1 平方フィートあたり 500 ポンドの積載能力を備えているとエドガー氏は言います。

エドガー氏によると、2021年の着工以来、ほとんど中断することなく建設が進み、その結果、昨年初めに基礎が完成し、春の終わりに鉄骨の組み立てが始まり夏の終わりに終わり、秋にはプレキャスト壁の囲いが完成したという。 プレキャストガレージ構造の作業は先月始まり、チームは倉庫の MEP 機器とファサードも設置しました。 テナントの入居は数カ月以内に始まる予定だという。

全国的に空室率がわずか 3% という逼迫した賃貸市場、そして電子商取引ブームと国内サプライチェーンへの移行による賃貸の追い風が続いていることにより、即時にテナントの仕事が生まれる可能性がある、とネルソン氏は言う。

「テナント需要の減少はまだ見ていない」と彼は言う。 「利用できるスペースが非常に少ないです。」

価値工学と費用対効果の研究により、チームはメイン倉庫には鉄骨フレーム、壁と隣接する駐車場構造にはプレキャスト、1 階と 2 階のスラブと屋根には場所打ちコンクリートを選択しました。写真提供: ARCO Design /産業を構築する

建設に問題はほとんどありませんでしたが、チームは施設の基礎を安定させるために早い段階でハードルに遭遇しました、とエドガー氏は言います。 「高さ100フィートの重い建物を建てるとき、最初に調べたいのは、その地面の下に何があるのか​​、そしてそれが[構造物を]支えられるのかということです。」 彼は言い​​ます。

既存の構造物を解体した後、チームはボーリングテストと地盤工学調査を行ったところ、敷地の一部だけが岩盤上にあるか、時間の経過とともに土壌が圧縮されていることが判明した、とエドガー氏は言う。 設置面積の大部分は柔らかい土壌と盛り土の上にあったため、地盤改良用の硬質包含システムの設置が必要だった、と彼は言います。

このシステムでは、50～70フィート下まで掘削し、石とコンクリートのスラリーを地面に注入して、1階のスラブを支えるための基礎橋脚を作成する必要があった、とエドガー氏は言う。 チームは全体で 5,847 個の石材と骨材の橋脚を注入しました。

基礎が整った後、価値工学と費用対効果の研究により、チームはメイン倉庫には鉄骨フレーム、壁と隣接する駐車場構造にはプレキャスト、1 階と 2 階のスラブには現場打ちコンクリートを選択しました。エドガーによれば、屋根。

「機能を維持しながら可能な限り経済的であることを確認するために、多くのコンセプトを採用し、それらを組み合わせました」と彼は言います。 「これら 3 つの要素すべてが 1 つの [倉庫] プロジェクトに含まれることはほとんどありません。」

ネルソン氏によると、その近さは利点である一方で、敷地に隣接する鉄道は複雑さももたらしており、クレーンを設置する場所とそれぞれの旋回半径の詳細についてアムトラックとCSXの鉄道路線からの承認が必要だったという。

敷地に隣接する鉄道により、クレーンを設置できる場所と各クレーンの旋回半径についてアムトラックと CSX の承認が必要であったため、多少の複雑さが生じました。写真提供: ARCO Design/Build Industrial

さまざまな数や種類のテナントに対応することを重視するため、多用途の柱レイアウトと柔軟なフロアプレートを備えた設計も必要になったとネルソン氏は言います。

主な目標は、2 階が 1 階と同じように機能するようにすることでした、とエドガー氏は言います。

「私たちは敷地の高さを同じに保ち、トラックが 2 階に停泊できるようにしました」と彼は言います。 「また、オフィスの入り口があり、同じ柱格子があり、2 階の構造耐荷重が 1 階と同じであることも確認しました。」

この設計により、各フロアに独立したスペースも確保できるとネルソン氏は言います。 「もし下の階が巨大なトラック運送会社や物流会社だったら、上の階がトラックの後ろで立ち往生して出入りするのではないかと心配する必要はありません」と彼は言います。 「これは実際には 2 つの倉庫が重なったものです。」

Tom Stabile は、ニューヨーク市、ワシントン D.C.、ドミニカ共和国のサントドミンゴで雑誌、新聞、業界紙で記者および編集者として働き、ビジネスと金融、教育、広報、刑事司法、芸術を担当してきました。