クオウ

Nov 12, 2023

シアトル市は今週、オフィスから住宅への転換コンペティションの勝者を発表した。

ダウンタウンにはオフィススペースが多すぎるが、住宅が足りない。

しかし、古いオフィスをアパートに建て替えるのは簡単ではありません。 実際的かつ財政的な制約により、少なくともシアトルではそのようなプロジェクトが立ち上がることはほとんどありません。

そこで、ブルース・ハレル市長は、建築家と建物所有者のチームに、提案を前進させるために市が何を変える必要があるかについてのアドバイスとともに提案を提出するよう招待した。

提出されたプロジェクトは、スミス タワーを含む歴史的なオフィスビルから、1960 年代の非常に質素なガラスと鉄骨のオフィスビルまで多岐にわたりました。

1位はミューチュアル・ライフ・ビルディングで、ヘンリー・イェスラー氏（シアトル最初の工場の所有者で、イェスラー・アベニューの名前の由来となっている）が発注したオフィスビルだが、彼は完成を見るまで生きていなかった。

イェスラーが今日生きていたら、おそらく彼の建物内での生活に少しがっかりしたことだろう。

プロジェクトチームの一員、ハイブリッド・アーキテクチャーのロブ・ハンブル氏は、「リース担当者と一緒に建物内を歩いてみたが、ほとんど空いていた」と語った。 「彼らは、いわばこの建物からは今のところ何の収入も得ていません。そして、これを住宅に変えるというアイデアを彼らは非常に歓迎してくれました。」

設計チームは、ビルのオフィスフロアを、ホームレスから脱却する人々のための手頃な価格の住宅に変えることを提案した。 彼らは、多くの都市で長い間廃止されてきた、「シングルルーム占有ホテル」として知られる歴史的な原型に頼っていました。

改修された相互生活棟では、住民は個室に住み、バスルームやキッチンなどの設備を共有することになる。

この戦略は、古いオフィスビルをアパートに転換する際の主要な課題の 1 つに対処するのにも役立ちます。つまり、ほとんどの居住空間にとって窓壁から遠すぎるフロア中央の暗い室内空間を利用する方法が得られます。

この場合、共有スペースは、端に窓のある大きな部屋に配置されます。

この戦略のもう 1 つの利点は、市場が変化した場合に、後で簡単にオフィスに戻すことができることです。 それは、所有者がすべてのアパートのフロアに新しいバスルームや配管を分散させることはないからです。バスルームは、オフィスのバスルームと同じように、各フロアのいくつかの場所に統合されています。 ハンブルにとってこれは重要でした。なぜなら、不動産市場がどこに向かうのかは誰にも分からないからです。

「私たちは、これらの建物は時間の経過とともに変化しないものだと考えています」とハンブル氏は語った。 「しかし、この建物は 1895 年に 2 階建ての建物として建てられました。1916 年に 5 階が増築されました。1960 年代に住宅に改装されました。大幅な改装が行われ、1980 年代に再びオフィスに戻りました」つまり、これらの建物には非常に周期的なライフサイクルがあるのです。」

そのため、再設計により「将来、必要に応じて他の用途に再構成できるよう、分解と適応性」が可能になるはずだとハンブル氏は付け加えた。

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2番目の場所は、しばらくオフィスビルだった歴史的な倉庫です。 これらはウォーターフロントの近くにあり、アラスカンウェイ高架橋が崩壊する前は、その騒々しい影の中にありました。

このプロジェクトでは、建築会社ミラー ハルが、大きな建物の暗い室内の問題に対処する別の方法を提案しました。 彼らは、コンクリート倉庫のファサードの背後にある構造を観察しました。そこには、床を支えている巨大な木の柱と梁の格子がありました。 シアトルの歴史的な倉庫の建物の多くには、美しい古材が使われています。 そして、巨大な木材の格子の中で、中央の内部空間の一部を切り出し、そのようにして建物の中心に光を取り込み始めました。

ミラー・ハルのクレア・レンハック氏は、「寝室に開閉可能な窓を設置することは法的義務である」と述べ、「しかし私たちは、光と空気、社会的つながり、アメニティの利用と緑を提供することが重要だと感じた人道的な観点からこのプロジェクトに臨んだ」と語った。周囲にユニットがあるか、建物の中心にいるかに関係なく、この建物のすべてのユーザーが都市環境でスペースにアクセスできるようになります。」

歴史的に、多くの大きなオフィスや住宅の建物は、上から見ると、A、B、E、U、P、R というアルファベットの文字のような形をしていました。これらの文字の形で気づくのは、穴が含まれていることです。 建築形式に変換すると、エアコンや安価な人工照明がなかった時代に、これらの穴により光と空気が建物の奥深くまで浸透することができました。 歴史的建造物の多くは、時間の経過とともにその穴をエレベーターや階段で埋めていきました。

この場合、この建物は、これまでそのような光を見たことがなかった倉庫の内部に光をもたらす古い技術を復活させることになります。

これはホームレス状態から抜け出した人々のための住宅ではありません。一部は市場価格の住宅（最近では高級住宅を意味します）であり、一部は手頃な価格の住宅（一部の人々はこれを「労働者住宅」と呼ぶ）の上限にあります。

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第 3 位は、第二次世界大戦後の比較的平凡な外観の建物でした。 建築会社ゲンスラー・アンド・アソシエイツは住所を公開しなかった。オーナーは現在のオフィステナントを驚かせたくなかったからだ。 しかし、それは比較的狭いガラスとスチールの箱です。 狭いため、他の建物のような床幅の問題はありません。

Gensler は大手企業で、住宅用途への転用の容易さに従って建物をスコアリングするツールを開発しました。 この特徴のない建物は、そのツールで 87 点を獲得しました (つまり、B+)。 しかし、建物を取り壊すのではなく再利用すれば、ほぼ 1,000 万ポンドの二酸化炭素を節約できます。

審査員の一人は、このデザインチームが3位を獲得したのは、このデザインチームをコンドミニアムに変えることで、通りのレベルに新しい小売スペースを追加する余裕があり、現在非常に枯れたように見える街並みを活気づけることができることを示したからだ、と述べた。

これらの提案の前進を妨げる主な実際的な障壁の 1 つは、建物の使用方法を変更する場合、十分な変更が完了すると、建築部門がそれらの「大幅な変更」を考慮することです。 そして、そのしきい値に達すると、建物を現在の耐震基準やエネルギー基準にアップグレードする必要があり、また、アメリカ障害者の法の要件も満たさなければなりません。

そのため、ほとんどの場合、デザイナーはこれらの現代の基準からの何らかの緩和を求めました。

建築家らは、耐震基準に関しては、基準を完全に引き下げるわけではないが、すでに数年前に更新されている建物の場合、なぜそれで十分ではないのか、と述べた。

計画・地域開発局の局長であるリコ・キリンドンゴ氏は、そのアプローチには慎重だった。

「そこは危険な領域にいるよ」と彼は言った。

しかし、現代のエネルギー基準に関しては、特に建物を再利用することで長期的な炭素排出量が実際に削減される場合には、建築家はもっと柔軟に対応できる余地があるかもしれない、とキリンドンゴ氏は述べた。

古い建物を再利用した方が安く済むと考えたくなるかもしれません。 実際、多くの場合、古い建物を取り壊して、新しい建物を一から建て直す方が安くなります。

これらのプロジェクトの多くは、これらのプロジェクトを財政的に実行するためにさまざまな減税を求めました。 ここは市の裁量が大きい部分です。

今年の初めに、KUOW は、この種のオフィスから住居への転換がタコマでどのようにすでに起こっているかについて報告しました。 オフィススペースの市場がさらに落ち込んでいるため、プロジェクトは立ち消えになっているが、その分野の開発業者にかかる手数料も減っている。 総合すると、開発者がプロ​​ジェクトを正当化するのに十分な収益を得ることができる基準は、タコマの方が低いということになります。

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しかしシアトルでは、開発者らはそれを実現するには減税が必要だと主張している。 シアトルと比較してタコマではオフィスから住宅への転換が進んでいることがこの主張を裏付けています。

これらのプロジェクトの中には手頃な価格の住宅も含まれていますが、そのためには市からのより高いレベルの補助金が必要です。 多くのプロジェクト チームは、経済的に都会から離れて生活するのに十分な休暇が得られるだけだと考えており、そのため、チームの多くは市場価格の住宅を想定していました。

シアトルがあらゆる所得レベルにおいてより多くの住宅を必要としているのは事実です。 あらゆる所得レベルで住宅が不足すると、すべての人の価格が上昇します。

ブルース・ハレル市長は、これらの設計チームと対話を続けると約束した。 市計画局のキリンドンゴ所長は、シアトル市には、考えられるすべてのプロジェクトを進めるためにゾーニング規則や建築基準を全面的に変更する用意はないと示唆した。 しかし、市の指導者らはこうしたプロジェクトに関心を持っており、実現するためにルールをどの程度緩和することが合理的か、ケースバイケースで判断することになる。

少なくとも 2 件のプロジェクト提出書類には実際の建物が含まれていませんでした。 スキーマ ワークショップは、提出書類を使用して、緑地、食料品店、学校、芸術、文化などの他のアメニティの重要性を実証しました。 建築家のグレース・キム氏は、あまり利用されていないオフィスビルもこうした用途に転換できる可能性があると示唆した。

グラファイト デザイン グループは、提出書類を使用して、建物が既存の構造コンポーネントを活用しながら、ミッドセンチュリーのオフィスタワーに関連した長方形のガラスとスチール製の箱の形状からどのように脱却できるかを示しました。

ジョシュアの「Growing Pains」のビートは、住宅、交通、都市計画、経済の結びつきに位置しています。 彼はアマゾンとこの地域の住宅不足について詳しくレポートしてきました。 彼は、長時間の通勤、川の氾濫、その他の危険を許容して、手頃な価格で住むことができる場所を見つけた人々にインタビューします。 彼は人々に仕事に何を求めているのか、そしてそれはどのように変化しているのかを尋ねます。 彼は、住民と企業が集まりコミュニティを形成する近所の「メインストリート」を探索します。

サラは、2019 年に The Record のシニア プロデューサーとして KUOW に加わりました。 彼女は現在、KUOW の新しい昼の番組「Soundside」を監督しています。 KUOW で働く前は、サラはシアトルのポッドキャスト制作会社 Larj Media で主任プロデューサーを務め、Path with Art のティーチング アーティストでもありました。

リビー・デンクマンは、2021年12月に昼のショー「サウンドサイド」のホストとしてKUOWに加わりました。 彼女は太平洋岸北西部出身で、レドモンドで育ち、ワシントン大学を卒業し、KIRO Radio でプロデューサーおよびレポーターとして地元のニュースをカバーしました。